澳門單身貴族買中冶盛世國際廣場：行一分鐘到口岸，公寓租金貴但方便

澳門單身貴族買中冶盛世國際廣場收租，貪佢行一分鐘到口岸。但公寓租金貴、管理費高，回本週期點計？裝修使錢點樣先至回本快？呢篇用業主角度拆解，適合打算喺橫琴買公寓收租嘅澳門後生仔。

當房東之後才明白，便宜和耐用是兩回事。買中冶盛世國際廣場嗰陣，我以為執個企理樣、擺張牀就可以收租，點知第一份租約完咗，維修單據加埋仲貴過我一個月租金。所以今次同你哋講下，呢類口岸公寓點樣裝修先至唔會蝕。

點解揀呢度？行一分鐘到口岸真係無得輸

澳門單身貴族買橫琴，最緊要係方便。中冶盛世國際廣場行去口岸一分鐘，落樓過關返澳門食飯都得。租客多數係跨境辦公嘅後生仔、澳門學生，或者短期出差嘅商務客。佢哋唔會煮飯，但要求上網快、張牀舒服、沖涼水夠熱。

呢度公寓租金貴過住宅，但管理費同水電都係商業標準，以實際為準。我買入嗰陣，經紀話租金回報有幾釐，我心諗「聽住先」。後來自己計返，租金減管理費、再減裝修攤分，先至係真回報。

回本週期點計？唔好淨係睇租金

我租約兩年，租金每個月幾千蚊，以實際為準。裝修使咗一筆，我當五年攤分。每月回本數 = 租金 - 管理費 - 裝修攤分 - 雜費。計完發現，如果裝修使多兩萬蚊但耐用五年，每個月攤分只係多三百幾蚊，但慳返維修同換租客嘅時間，其實條數仲抵。

• 管理費：商業公寓通常貴過住宅，簽約前問清楚包啲乜。
• 裝修攤分：當五年折舊，每年預算維修備用金。
• 空置期：口岸盤租得快，但都要預一個月緩衝。

所以唔好淨係睇租金貴就撲鎚，要計埋隱藏成本。我第一年就係冇計管理費，結果每個月倒貼。

裝修使錢優先次序：租客最在意嘅三樣嘢

租客睇樓，第一眼睇洗手間同廚房，第二眼睇張牀，第三眼睇網絡。我建議將錢使喺呢三度：

• 洗手間防水同去水：呢度濕氣重，防水做唔好，樓下投訴你就煩。用防滑地磚，花灑龍頭揀大牌子入門款，唔好貪平。
• 睡房收納同牀褥：單身貴族雜物多，做個到頂衣櫃，牀褥買張好啲嘅，租客瞓得好就唔會走。
• 網絡佈線：每個房間留網線位，路由器放中央。呢樣嘢唔貴，但租客好介意。

至於客廳梳化、裝飾牆呢啲，可以慳則慳。租客唔會因為你幅牆靚而租，但會因為熱水爐唔熱而投訴。

兩地規則要分清：澳門業主喺橫琴裝修要知嘅事

澳門屋企裝修，好多時自己話事。但橫琴小區有物業管理，裝修前要報備，圖紙要審批，仲有指定嘅垃圾清運同施工時間。我第一次唔知，師傅朝早八點開工，即刻被管理處叫停。另外，商業公寓嘅消防要求同住宅唔同，改間隔要問清楚。車位要另外買或者租，唔好諗住同澳門一樣泊街邊。

仲有，澳門師傅落嚟做嘢要計通關同住宿，報價會貴啲。可以考慮珠海本地師傅，但要好清楚講明你嘅要求，最好有圖紙。

畀準備入場嘅你：三條實際建議

• 先計回本週期，再決定裝修預算。租金減管理費減裝修攤分，每個月淨袋幾多，自己計一次。
• 水電防水唔好慳，呢啲嘢出事，維修費同空置損失仲貴。
• 裝修前問清楚物業管理處嘅報備流程同施工限制，唔好靠師傅口頭講。

買公寓收租，方便係賣點，但回本先係重點。如果你都諗住買中冶盛世國際廣場或者其他口岸盤，不妨搵人上門度尺報價，計清楚條數先至簽約。始終，租客走得快，業主唔想蝕。

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